乡村振兴和乡村文旅发展的破题，首先是解决土地作为重要生产要素配置的载体，这也是所有潜在乡村文旅投资人最为关心、最为关注的问题。土地制度跟生活和商业投资有很大的关系，所以只有充分了解和认识现有土地制度及未来的政策导向，才能在这个基础上考虑怎么制定投资决策。

1.中国土地制度的焦点问题

我国土地制度有很多现实问题，主要表现在三个方面：

第一个方面，土地要素配置的市场化程度低。2020年3月中共中央国务院发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制的意见》，文件要求劳动、土地、资本作为经济要素进一步加大市场配置的力度。我国劳动和资本的市场化程度比较高，但土地的市场化程度一直比较低，文件发布了以后，大多数人的焦点集中在土地制度，并希望土地未来有一个大的变化，以此盘活更多的商业投资活动。

土地制度市场化调节的问题集中在以下几个方面，农村土地承包权的流转限于村集体；国有建设用地流转完全由政府控制；国有建设用地使用权的购买方，事实上不包括个人以及个人组成的临时合作组织；土地使用权有时间限制。

国家的建设用地在流转的时候，事实上是由政府控制，一级市场完全由政府控制，二级市场的转让、市场化程度也非常有限。同时国家城市建设用地的使用权有时间限制，住宅建设用地、商务设施建设用地的使用权限时间成为市场短期行为的一个重要因素。

第二个方面是土地规划管理的弊端。我国单位面积的GDP产出要比欧美国家低，差不多是欧美国家的1/2-1/4，土地利用效率比较低，此外农地保护效果不尽人意，这么多年虽然城市规模扩大，但基本农田并没有减少，甚至还可能略有增加。此外还存在着耕地保护的质量问题，经常会出现差的土地被复垦，好的耕地却被改为建设用地的情况，这值得警惕。

此外还存在土地规划法法制化、民主化水平低，土地用途管理效率比较差，城市土地功能分区过于僵化，建设用地管理的二元机制，容积率控制不科学，居民住宅建设用地供应管理僵化等弊端。

第三个方面是土地的产权状况不适应经济发展的要求。国有土地产权过于“笼统”，我国的土地有国家所有和集体所有两种，但是并没有很清晰的区分，这种土地产权性质对建设用地的使用就会带来很多问题，这种局限在使用权交易的过程中尤其明显。

土地使用期限的规定还带来土地利用低效率、存量土地市场难以形成等问题。比如说50年使用期限的土地在使用40年之后，能不能把剩余的10年使用期限拍卖、流转，从而形成一个较长的使用期限，以便投资商规划更有效率的活动，在现实中，这其实是很难实现的。一些西方国家的很有名的建筑，比如莫斯科红场大教堂，建设就有200年，好多建筑从设计到建设好几十年完成，商业设施用地50年，这对建筑业、对城市景观都会带来很大的问题。

农地承包权的产权强度低。中央的说法叫三权分置，国家拥有所有权，农户拥有承包权，经营者拥有使用权，或者叫经营权，叫做三权分置。改革开放以来，承包权虽然被强化了很多，但承包权不等于所有权，农地30年的承包权对于很多农庄产业来说，显得有些不足。在农村调查的时候，农民对30年的规定非常关注。时间到了，未来政策变还是不变，他们非常担心。从经济学上看，这叫做应激程度比较低，这给投资者带来一些困难，这是我国关于土地产权情况的特殊情况。

英国的土地可能80%—90%是国王的。一位英国专家说在具体的实践当中，虽然土地是国王的，但公民要用这块地，是可以继承、可以交易的。所以说所有权是国王的，对公民来讲没有意义。在农业发达国家，虽然在法律的条文上看，有这样的制度、那样的制度，有所有权的法律规定，但是土地的真正使用者、拥有者，其实就是所有者。农业发达国家的土地产权强度比较高。

笔者曾经跟一位投资者讨论过，投资者讲的一句话，让笔者印象非常深刻，他租了10年左右的地，面积很大，如果地是自己的，他就会采取完全不同的工作方式。政府现在做的土地整治，国家花的钱特别多，平均一亩地的土地整治成本大概是2000块钱。这位投资者说如果土地的产权状况不一样的话，所有的钱国家不用投，他自己来投，也愿意去投，他的话给了笔者一个启发，所有权的设计跟投资、投资的项目关系非常大，现在很多人认为承包权30年可以了，一般农业投资10年就可以收回成本，30年到期了，还要继续延续，那么为什么就不能直接解决问题呢？

这其中还有一个重大的问题，要流转承包权的话，必须是集体经济组织成员。目前的政策不允许非集体经济组织成员有承包的权利，更不能把别人的承包地权利收购过来，个别的地方企业、个别的地方在这方面有一些探索，但现在还没有突破，包括进行的土地改革试点的安排，也没有回答这个问题。其二，农地承包权流转的过程中，需要全体村民的同意才可以，否则就不能达成流转协议，也就不能形成市场。在土地流转中，如何解决农民的生计问题，就业问题，也是伴随土地制度需要考虑的。

2.土地制度有关的经济发展问题

首先是全国性的“居住贫困”问题。发达国家老百姓的居住形态和我国很不一样，我国的高楼比较多，人口密度大，这在发达国家是比较少见的。发达国家也有楼房，但楼房比较低，多数居民住的房屋是独栋房屋，如荷兰的居住形态，而荷兰的人口密度是中国的三倍。

其次是城乡基本公共服务“均等化”困难。在荷兰农户是分散居住，那么如何提供公共服务设施？比如道路、体育场、图书馆、文化馆，整个欧洲解决问题的思路是在城市布局当中，让每一个农户距离城市的实际距离，不超过半小时的车程，这叫可及性。家门口没有公共服务设施，但是开车半小时就能享受到公共服务设施。

3.土地制度改革的企业商机

中国继续深化土地制度改革，在这种情况下如何做好农村投资？首先是办一个家庭农场合适不合适？现在在中国搞家庭农场，其实很多是亏损的。西方发达国家搞家庭农场其实也是亏损的，日本人家庭农场的收入包括农业收入和非农业收入，在农村搞经营的农户，如果收入仅仅靠种地其实是亏损。

草业经济掘金的可能性比较大，现在全球气候变暖，再加上的科技进步，投资前景比较好，现在我国牧草靠大量进口，如果能够实现进口替代的话，这个产业非常乐观。搞种植业公司化的经营，可以朝这个方面走。但是一般农产品的话，还是家庭经营比较好。

从一些研究文献中可以看到，有机农业在欧盟发达国家已经有几十年的发展历史，但至今种植面积不超过总面积的10%。按照大行业分类，美国有机食品的销售额目前为350亿美元，但2014年美国农业与食品行业的GDP为8350亿美元，前者为后者的4.2%。若统一为GDP指标，这个数值还会更小。所以，有机农业并不是美国农业的主流。但这不是说美国不重视农产品质量与安全。事实上，美国有一系列的关于普通农产品安全的法律规定。关于有机农业的前景其实并不是太好，因为长期来看，政府一定要在大宗农产品安全前提之下，推进农业经济政策。大宗农产品安全了以后，是不是还会有很多人购买有机农产品？笔者认为要打一个大大的问号。

对于乡村旅游可以说是喜忧参半，乡村旅游中确实有些地方做的很成功，吸引了大批的游客，也带动了当地经济的发展。但总体来看旅游发展，全世界的旅游胜地绝大多数在城市，在一些优美的风景区，城市旅游收入远远高于农村。全世界对乡村旅游最重视的国家曾经是日本，笔者恰好跟日本一位专家做过讨论，也通过一些文献资料得到了日本发展旅游经济的一些情况，深入了解日本的乡村旅游情况发现其实它的情况也不太好，乡村旅游的基础设施严重过剩，甚至因为乡村旅游冲击了农业主力，主要原因是日本的土地平均家庭经营的规模比较小，农业竞争力比美国弱。

2019年我国修改了土地管理法以后，集体建设用地和国有建设用地要同地、同权、同价。未来这方面将有一定的机遇，但政策具体如何操作，还处于探索阶段，中央可能还会有更具体的文件出来。目前有些地方实际操作的办法比文件里写的可能迈的步子要大一些，武汉黄陂的做法比较好，让农户和城里人合作投资，投资后对房屋及周边环境改造，或者由开发商进行整片开发，村落通过整体规划和设计后，统一把房子出租给城市居民，这是一个可以探索的方向。

还有其他一些值得借鉴的方法。四川汶川大地震发生后，笔者在都江堰做过一些调查，都江堰搞灾后恢复也有一些很好的做法。这个做法是在土地使用性质不变的情况下，让外来投资者和本村的集体经济合起来建设村庄、改变村庄面貌、提升房屋品质。如果房屋使用权时间足够长的话就会非常有市场，在成都周边也可以看到类似这样的做法。

总之，国家现在对村庄的建设用地如何利用的政策，总体是在松动的，这对经济发展有好处，对居民消费、扩大国内市场有价值。今后的建设用地在大的土地规划格局不受冲击的情况下，这方面政策还会更加合理。