在新型城镇化与内需消费拉动的背景下，文旅需求进入集中爆发阶段，“吃、住、行”之后“游、购、娱“的消费力不可估量，同时也为众多企业转型升级带来机遇。那么，如何推动文旅地产项目运作？

 

       新文旅特征“一个潮流、两个对流和三个需求”：

 

       一个潮流：大休闲的潮流

 

       如今，一种新的生活方式，新的体验旅游。围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放了巨大的消费力。休闲产品形态，主要包括：主题度假酒店、休闲运动、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。

 

       两个对流：内外对流、城乡对流

 

       内外对流：国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球捕捉信息；国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。

 

       城乡对流：乡村人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。

 

       三个需求：生态、文化、健康

 

       文旅地产开发三个需求要满足。一个是生态的需求。第二个是文化的需求，第三个是健康的需要。当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。

 

       文旅地产开发难点：

 

       要有大的资金投入，一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域；商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。

 

       文旅时代的战略突破

 

       找魂

 

       “找魂“项目的核心竞争力和战略方向，找魂的关键是打通“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。这种找魂的能力正是意思机构的核心能力之一。

 

       市场+官场

 

       “接市场”，结合自身条件和项目的现实基础，在积极相关项目先进开经验式的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；

 

       “通官场”，懂市场，还要懂官场，要关注政治，要发挥政府的全局把控和宏观调控能力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。

 

       心力+能力+实力

 

       文旅地产是一个综合系统的工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“心力、能力、实力”三方面的支撑力。

 

       心力——判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展战略的战略型，还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。

 

       打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力；同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。

 

       旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业必须要有相当的实力。

 

       谋划、策划、规划、计划

 

       项目的标准流程应该具备四个阶段：谋划、策划、规划、计划。首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，形成项目开发必要的前期准备。其次，通过专业的策划机构，拿出一个科学的策划方案，指导项目规划设计运营。

 

       通过规划对策划既定的思路进行定量化，将产品按照专业的技术规范和要求，进行空间落地和设计。最后是计划，通过前三划之后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推动，拟定具体工作计划，把这个“魂”具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。

 

       概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链，整合为网

       一，概念为王，通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。

 

       二，休闲为体，不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆得下、呆得久的主要法宝。

 

       三，文化为魂，文化是点亮旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。

 

       四，产业为链，通过“销售住宅+经营商业+游客活动的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，甚至可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。

 

       五，整合为网，这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅仅是智力、实力，还有整合力。

 

       文旅产业空前的发展机遇，与地产的结合，合理地布局文化娱乐、乡村休闲、健康养生、综合文旅新区、综合文旅度假、文旅地产等方面的文旅产业，实现新旧产业有效融合，即可以同步促进旅游与地产行业的稳步发展。

       

       旅游项目要规划，要方案，怎么办？

 

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